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Leben in der Genossenschaft:

Ihre Rechte und Pflichten von A bis Z.

 

Ein gutes Zusammenleben in der Genossenschaft ist für uns das höchste Gut.

Wir wollen, dass Sie mit Ihren Nachbarn und mit uns als Vermieter gut klarkommen. Die wichtigsten Regeln dazu werden hier kurz erläutert. Wenn Sie weitere Fragen haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns. Sollten Unstimmigkeiten auftauchen, empfehlen wir Ihnen, am besten gleich mit uns zu sprechen, anstatt sie lange mit sich herumzutragen. Durch ein persönliches Gespräch lässt sich meistens eine Lösung finden, mit der beide Seiten gut leben können.

 

Abmahnung

 

Eine Abmahnung ist die Aufforderung, ein bestimmtes, einem Vertrag widersprechendes Verhalten zu unterlassen. Die Abmahnung ist ebenso wie der Mietvertrag grundsätzlich nicht an die Schriftform gebunden, kann also auch mündlich erklärt werden. In der Regel geht eine Abmahnung weiteren rechtlichen Schritten, wie z.B. einer Kündigung oder einer Klage auf Unterlassung, voraus. Zwischen der Abmahnung und den folgenden Schritten muss stets eine Frist eingeräumt werden, die das Abstellen des Fehlverhaltens ermöglicht.

 

Abwesenheit

 

Als Mieter sind Sie berechtigt, aber nicht verpflichtet, Ihre Wohnung zu bewohnen. Eine längere Abwesenheit (z. B. wegen Kur, Urlaub, Krankenhaus-, Auslands- oder Gefängnisaufenthalt) verstößt also nicht gegen den Mietvertrag.

Folgende Punkte müssen aber gewährleistet sein: weiterhin pünktliche Mietzahlungen; Vertretung für Treppenhausreinigung und Schneefegen; ausreichende Beheizung im Winter, damit die Leitungen nicht einfrieren; Schlüssel bei Nachbarn/Bekannten hinterlegen, damit die Vermieter bei Schäden in Ihre Wohnung kommen können; Notfalls können vorübergehend Freunde/ Bekannte in die Wohnung aufgenommen werden, dies stellt keine Untervermietung dar.

 

Bagatellschäden

 

Kleine Instandhaltungen (auch Bagatellschäden, Kleinreparaturen) Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt. Dort steht: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

 

Besuch

 

Mieter sind berechtigt, Besuche in beliebiger Zahl, Häufigkeit und Dauer zu empfangen, ohne dass dies dem Vermieter gegenüber angezeigt werden muss oder dieser den Besuch etwa erst genehmigen muss. Der Besuch beinhaltet jedoch, im Gegensatz zur Untermiete und der Daueraufnahme, immer eine begrenzte Verweildauer. Höchstgrenzen lassen sich nicht von vornherein bestimmen, sondern hängen von den Umständen des Einzelfalls ab.

 

Betriebskosten

 

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker angestiegen als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Daher werden die Betriebskosten oft als „zweite Miete“ bezeichnet. Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (...) trägt“, entweder als Pauschale oder als Vorauszahlungen. Mit Betriebskosten oder Nebenkosten ist in der Regel das Selbe gemeint, jedoch ist der Begriff Nebenkosten im eigentlichen Sinn weiter gefasst und im Unterschied zu den Betriebskosten nicht gesetzlich definiert.

 

Daueraufnahme

 

Ein Mieter ist grundsätzlich berechtigt, solche Personen dauerhaft oder zumindest auf unbestimmte Zeit in die Wohnung aufzunehmen, mit denen er sein Leben und seine Wohnung teilen will. Allerdings besteht bei dauerhafter Aufnahme ggf. eine Anzeigepflicht der Mieter gegenüber dem Vermieter. Hiervon zu unterscheiden sind die Besuche, die lediglich vorübergehend sind.

 

Fahrräder

 

Wenn kein eigens dafür eingerichteter Abstellraum zur Verfügung steht, können Fahrräder in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen sie jedoch nur abgestellt werden, wenn der Vermieter dagegen keine Einwände erhebt. Es sei denn, dass es wegen Diebstahlsgefahr unzumutbar ist, das Fahrrad draußen stehen zu lassen und im Flur oder auf dem Hof genügend Platz ist. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner nicht belästigt werden. Ein vorhandener Abstellraum muss genutzt werden.

 

Familienangehörige

 

Enge Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder (nicht aber: Geschwister und entfernte Verwandte) gelten nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes. Ihnen dürfen die Mieter den von ihren „Weisungen abhängigen Mitgebrauch“ der Wohnung gestatten. Das bedeutet praktisch, dass ein gemeinsamer Haushalt geführt wird und den Angehörigen die Wohnung nicht zum völlig selbstständigen Gebrauch überlassen wird. Eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) ist dem Vermieter schriftlich anzuzeigen, bedarf jedoch nicht seiner Genehmigung. Allerdings darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

 

Feiern

 

Feiern und Partys mögen den Beteiligten Vergnügen bereiten, die Nachbarn empfinden sie jedoch meist als Belästigung. Folglich muss die erforderliche Rücksicht genommen werden. „Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören.“ (OLG Düsseldorf WuM 90, 116 ff) Die weitverbreitete Auffassung, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern, ist falsch. Auch das Grundgesetz, hier speziell die in Art. 2 Abs.1 GG gewährte freie Entfaltung der Persönlichkeit, kann dafür nicht herangezogen werden. In besonderen Extremfällen ist der Vermieter berechtigt, nach Abmahnung fristlos zu kündigen.

 

Garage

 

Viele Mieter haben ein Auto, aber nur wenige haben eine Garage dafür. Wenn die Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet worden ist, so kann sie auch nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden.

 

Graffiti

 

werden oft als Schmierereien bezeichnet. Nach übereinstimmender Meinung kann ihre Beseitigung nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, denn Graffiti fallen nicht unter die Kosten der Hausreinigung, die in § 2 Nr. 9 BetrKV als Gebäudereinigung bezeichnet wird. Die Beseitigung von Graffiti erzeugt Instandhaltungskosten und ist daher nicht umlegbar.

 

Grillen

 

Grundsätzlich darf man grillen, doch gibt es so viele Einschränkungen, dass die Gelegenheiten selten werden können. Ein mietvertragliches Verbot des Grillens auf dem Balkon wurde vom Essener LG in einem Urteil aus dem Jahr 2001 (10 S 438/01) für rechtmäßig befunden. Das Amtsgericht Bonn meint, zwischen April und September darf man einmal im Monat auf Balkon oder Terrasse grillen. Die Nachbarn müssen aber 48 Stunden vorher gewarnt werden (AG Bonn 6 C 545/96). In Bayern ist mit fünf Mal im Jahr genug gegrillt (BayObLG 2 Z BR 6/99).

 

Hausordnung

 

Im Mietvertrag werden die gegenseitigen Verpflichtungen der Vermieter und der Mieter geregelt. Eine Hausordnung behandelt im Wesentlichen nur die Probleme, die sich aus dem Zusammenleben von verschiedenen Mietparteien in einem Haus ergeben können.

 

Haustiere

 

Haustiere sind beliebte, aber mietrechtlich nicht ganz unproblematische Mitbewohner. Weil im Gesetz eine einheitliche Regelung fehlt, ist in erster Linie bedeutend, was der Mietvertrag sagt. Zu unterscheiden ist, ob der Mietvertrag konkret die Haltung von Hunden oder Katzen untersagt (solche Regelungen sind wirksam) oder ob er ein generelles (und dann unwirksames) Verbot der Tierhaltung ausspricht. Bei einer unwirksamen Klausel muss der Vermieter konkrete Störungen durch die Hunde- oder Katzenhaltung nachweisen. Kleintiere im Käfig sind generell nicht zu verbieten.

 

Kleine Instandhaltungen (Bagatellschäden, Kleinreparaturen)

 

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter / innen die Kosten für kleine Instandhaltungen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt. Dort steht: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

 

Lärm

 

Lärm oder was die eine Seite dafür hält, dürfte eine der häufigsten Ursachen für Streit zwischen Nachbarn sein. Das LG Hamburg hat zwar entschieden, dass jeder ein Recht hat, in seiner Wohnung ungestört zu leben und sich deshalb gegen unzulässigen Lärm wehren kann (WM 84, 79), doch ist nicht jedes Geräusch verboten. Juristisch formuliert, sind Geräusche nur dann nicht zulässig, wenn sie ein normal empfindender Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt. Es darf beispielsweise auch nach 22 Uhr gebadet werden (LG Köln WM 97, 323), allerdings höchstens 30 Minuten lang, fügt das OLG Düsseldorf (WM 91, 288) hinzu. Wasser- und WC-Spülung rund um die Uhr gehören ebenfalls zum üblichen und deshalb hinnehmbaren Verhalten. Die Geräusche, die von spielenden Kindern ausgehen, gelten nicht als rechtlich erhebliche Belästigung (OLG Düsseldorf WM 97, 221; LG Regensburg NZM 99, 220 sowie diverse andere). Kinder dürfen in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und schreien. Allerdings müssen die Eltern zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr unzumutbare Geräuschentfaltungen ihrer Kinder vermeiden. Generell gilt der Grundsatz der Zimmerlautstärke für Radio- und Fernsehgeräte besonders zwischen 22 und 7 Uhr (aber nicht nur für diese Zeit). Auch Staubsauger sollten in den üblichen Ruhezeiten tunlichst außer Betrieb gelassen werden.

 

Lüften

 

Als raumtechnisch bestes Lüften, neben der automatischen Belüftung, wird von Experten allgemein ein mindestens dreimaliges, stoßartiges Querlüften (Durchzug) zu je zehn Minuten empfohlen, um die Raumluft auch wirklich wechseln zu können und die Luftfeuchte im Raum auf einem vernünftigen Niveau zu halten. Für das gesunde Raumklima sind Dinge, wie das ganztägliche „Auslüften“ eines Raumes oder das Schlafen bei offenem Fenster ebenso schädlich wie das zu wenig oder gar nicht lüften.

 

Mietrückstände

 

Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein zulässiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern er kann gleich fristlos kündigen.

 

Mietspiegel

 

Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern erstellt wird.

 

Nachbarrecht

 

Dieses Recht umfasst privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Regelungen über das Verhältnis von benachbarten Grundstückseigentümern. Diese Regelungen konkretisieren die Eigentümerrechte sowie die Eigentümerpflichten.

 

Nachmieter

 

Viele Mieter glauben, dass die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags möglich sei, wenn man drei Nachmieter stellt. Hierbei handelt es sich um eine zwar weitverbreitete, aber dennoch falsche Auffassung! In der Regel muss der Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren. Ausnahmen gibt es nur unter folgenden Voraussetzungen: der Mieter hat wichtige Gründe für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag und das Aufhebungsinteresse des Mieters wiegt stärker als das Bestandsinteresse des Vermieters und der Nachmieter ist für den Vermieter zumutbar.

 

Nebenkosten

 

Dies sind alle zusätzlich anfallenden Kosten wie beispielsweise Kapitalbeschaffungskosten, Behördengebühren etc. Es sind dies aber auch Kosten, welche bei Mietwohnungen zusätzlich neben der eigentlichen Miete anfallen (wie bspw. Energie, Versicherungs- oder Abfallkosten etc.).

 

Nebenräume

 

Anspruch auf die Nutzung von Keller, Trockenboden oder ähnlichen Nebenräumen und Grundstücksteilen haben die Mieter nur, wenn diese im Mietvertrag aufgeführt sind.

 

Nettokaltmiete

 

Miete ohne alle Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen.

 

Obhutspflicht

 

Mit dem Einzug beginnt für Mieter die Verpflichtung, die Wohnung pfleglich zu behandeln und durch geeignete Vorsorgemaßnahmen Schäden zu verhindern, soweit dies in ihrer Macht steht. Die Obhutspflicht erstreckt sich auf alle Räume, die den Mieter/innen zugänglich sind. Zur Obhutspflicht gehört auch, dem Vermieter Schäden unverzüglich anzuzeigen. Eine schwere Verletzung der Obhutspflicht kann zur fristlosen Kündigung führen.

 

Räumungsfrist

 

Mieter/innen, denen gekündigt wurde und die gegen die Kündigung klagen, können vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung einen Antrag auf Räumungsfrist stellen. Diese Frist, die in der Regel von den Gerichten auch gewährt wird, soll Wohnungslosigkeit verhindern. Die Dauer der Räumungsfrist ist eine Ermessenssache des Gerichts. Den Mietern obliegt, sich während der Zeit der Räumungsfrist verstärkt um eine Ersatzwohnung zu bemühen.

 

Rückgabepflicht

 

Erst wenn die Wohnung nach Beendigung eines Mietverhältnisses zurückgegeben ist, erlischt die Obhutspflicht der Mieter. Zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehören die vollständige Räumung von Wohnung, Keller, Nebenräumen usw., und das Aushändigen des kompletten Satzes an Schlüsseln. Mit der Rücknahme hat der Vermieter nicht automatisch auf weitergehende Ansprüche verzichtet. Dies ist nur der Fall, wenn er bestätigt, dass die Wohnung in ordnungs- und vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben worden ist.

 

Schlüssel

 

Die erforderliche Anzahl von Schlüsseln zur Verfügung zu stellen, ist grundsätzlich Sache des Vermieters. In der Regel sind dies zwei komplette Sätze, zuzüglich der Schlüssel für weitere Familienmitglieder. Wenn Mieter zusätzlich selbst Schlüssel anfertigen lassen, müssen sie dem Vermieter darüber Mitteilung machen. Wenn Schlüssel verloren gehen, ist der Vermieter zu benachrichtigen. Trifft die Mieter ein Verschulden, so haben sie die Kosten für die notwendigen Maßnahmen, möglicherweise Auswechseln von Schlössern etc., zu tragen. Sind die Schlüssel unverschuldet abhanden gekommen, bspw. durch Diebstahl, dann hat der Vermieter für den Ersatz zu sorgen (AG Hamburg WM 99, 687). Bei Auszug aus der Wohnung sind sämtliche Schlüssel, auch die selbst angefertigten, an den Vermieter zurückzugeben.

 

Ungeziefer

 

ist nicht nur lästig, es kann auch zur fristlosen Kündigung berechtigen. Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn nachweisbar ist, dass die Mieter für den Befall verantwortlich sind. Der Mieter kann kündigen, wenn Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist. Bei nicht nachvollziehbarer Ursache ist grundsätzlich der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Vor dieser Verpflichtung kann ihn eine Formularklausel im Mietvertrag nicht schützen, weil eine solche unwirksam ist.

 

Vermieterpfandrecht

 

Vermieter haben ein Pfandrecht an dem in die Wohnung eingebrachten Eigentum der Mieter (bspw. Möbel). Es kann immer dann ausgeübt werden, wenn Mieter berechtigten Forderungen, wie etwa Betriebskosten, Mietzahlungen oder Schadensersatzansprüchen, nicht nachkommen. Das Pfandrecht berechtigt Vermieter, fällige und nicht bezahlte Ansprüche aus dem Mietverhältnis durch Verpfändung und Versteigerung des Eigentums der Mieter einzutreiben. Die gepfändeten Sachen müssen im Eigentum der Mieter stehen. Die Mieter können die Ausübung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung abwehren.

 

Verzug

 

Wer eine Zahlung oder eine andere Leistung schuldet, kommt durch eine Mahnung des Gläubigers, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, in Verzug. In einigen Fällen bedarf es der Mahnung nicht, so u. a., wenn für die Leistung ein Fälligkeitstermin bestimmt ist oder der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Der Verzug hat eine Reihe von generellen rechtlichen Folgen (siehe BGB § 286 ff.).

 

Wohnungsabnahme- protokoll

 

Insbesondere von Großvermietern wird häufig anlässlich der Rückgabe der Wohnung ein Wohnungsabnahmeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Wohnung festgehalten wird.

 

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